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房地产开发经营与管理

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房地产开发经营与管理



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房地产开发经营与管理

谭茹文

第一章 房地产投资概述
一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险

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一.房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。地 产可视为实物、权益和区位三者的结合。

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1. 实物
从实物角度上看,房地产有三种存在的形态: (1)土地 (2)建筑物 (3)房地

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2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束, 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有:占有权、使用权、收益权、 处分权;派生权利,如:典权、抵押权、 地役权等。

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3. 区位
区位是指房地产的空间方位,除了房地产 的地理坐标位置外,还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中 的地位等。

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二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业

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1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
(2) 按土地的开发程度划分(P27) 生地 毛地 熟地

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三.房地产的特征

1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性

2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性

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五.房地产投资的利弊

1.相对较高的收益水*(注意财务杠杆运用的条件)

2.能够得到税收方面的好处(正确理解其涵义)

3.易于获得金融机构的支持



4.能够抵御通货膨胀的影响

5.能提高投资者的资信等级



6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验
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六.房地产投资的风险

1.系统风险

(1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险

(3) 周期风险

(4) 变现风险

(5) 利率风险

(6) 政策风险

(7) 政治风险

(8) 或然损失风险

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2.个别风险
(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险

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第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标

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一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
投资、成本 经营收入 利润、税金

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(3) 现金流量图的构成和画法

1. 绘一水*轴线向右延伸表示时间的延续,轴上每一 刻度表示一个计息周期,标上计息周期数。图中上一期的 期末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金 流入,向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比,在箭线上 方(或下方)注明现金流量的数值。

0

1

2

3

n-2 n-1 n

现金流量的三要素: ? 现金流量的大小(资 金数额) ? 方向(流入或流出) ? 作用点(资金发生的 时间点)

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3. 经营收入、利润和税金
(1)经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。
(2)利润 经营利润、 税前利润、税后利润、
可分配利润。 (3)税金
销售税金(两税一费:营业税、城 市维护建设税、教育费附加)、土地使 用税和房产税、企业所得税。

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二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 (1)利息与利率 (2)单利与复利 (3)名义利率 、周期利率、实际利率
i ? ??1 ? r ??m ?1 ? m?

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2. 资金的时间价值计算公式

(1)现值与终值的关系
P ? F ?1 ? i??n ? F ?P / F , i, n?

(2)现值与年金的关系

P

?

? ?1? i?n ?1?

A? ?

i(1 ? i)n

? ?

?

A?P

/

A, i, n?

(3)终值与年金的关系

F

?

? A?
?

?1

?

i ?n
i

?1? ? ?

?

A?F

/

A, i, n?

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3. 计算实例
要会画现金流量图,重点掌握: 例5-4 P160 例5-7 P162 会用计算器进行计算

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第三章 房地产开发的程序与管理
一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预

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一.房地产开发的主要程序

一般包括四个阶段、8个步骤:

投资机会寻找 投资机会选择与决策分析 投资机会筛选

可行性研究

前期工作

获取土地使用权 规划设计与方案报批

签署有关合作协议

建设阶段 施工建设与竣工验收

租售阶段 市场营销与物业管理

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前期工作的主要内容

(1) 对拟开发项目作进一步分析

(2) 获取土地使用权

(3) 征地、拆迁、安置、补偿

(4) 规划设计及建设方案制定

(5) 获取规划许可

(6) 施工现场三通一*

(7) 市政配套设施谈判与协议

(8) 安排短期和长期信贷

(9) 寻找预租(售)客户

(10)对市场作进一步分析,确定目标

(11)对开发成本作进一步测算

(12)对承包商的选择提出建议

(13)开发项目保险事宜洽谈

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二.土地使用权的获取

1.开发商获取土地使用权的方式

(1)在一级土地市场上获取国有土地使用权

1)划拨方式

2)出让方式

(2)在二级土地市场上购入国有土地使用权

1)购入已经完成开发的熟地。

2)购入一项房地产,拆除原建筑物,重新开发。

3)购入半成品(在建工程),继续开发。

(3)合作开发

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2.国有土地使用权的出让和转让
(1)国有土地使用权的出让 出让方式:拍卖、招标、协议、挂牌
(2)国有土地使用权的转让 (3)土地使用权使用年限 (4)土地使用权出让金 (5)毛地价 (6)熟地价 (弄清毛地价与熟地价的区别)

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3.旧城区房地产开发的特点
(1)比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。
(2)由于旧城区人口密度及建筑密度高, 土地开发成本高。
(3)建设项目规划条件较为苛刻。

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4.新区房地产开发的特点 (1)比较适合建造高级住宅和公寓 (2)土地开发成本较低 (3)城市规划条件限*仙 (4)不完全具备开发项目的配套设施 (5)绿地和代征地的摊派较多

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三. 城市规划对房地产开发的影响
1.开发项目规划设计方案中的主要技术 经济指标 (P36-37)
(1) 居住区开发项目技术经济指标 (2) 非居住区开发项目技术经济指标
重点掌握规划建设用地面积、居住建筑 用地面积、居住建筑面积、居住建筑密度、 容积率、建筑容积率、层数、层高等指标。

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(2)房地产开发过程中的规划管理
1)开发项目选址、定点审批阶段。 2)申请《建设用地规划许可证》阶段。 3)规划设计条件审批阶段。 4)设计方案审批阶段。 5)核发《建设工程规划许可证》阶段。 6)竣工验收阶段。

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四.政府对房地产市场的干预
1.政府制定干预房地产市场政策的原则 (1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公*性和效率

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2.房地产市场的宏观调控
宏观调整手段主要有: (1)土地供应计划的调整 (2)城市规划的指导 (3)地价调整 (4)房地产税收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金调整

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3.房地产市场行为的规范
(1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范
(2)产权登记 对市场交易对象进行规范
(3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范
(4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范

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第四章 房地产及其运行规律
一.房地产市场的总体结构 二.房地产市场的分类 三.房地产市场的特征与功能 四.房地产市场运行的一般规律

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一.房地产市场的总体结构

征地市场

一级土地市场 动迁市场

土地投资、

土地使用权出让市场

交易市场

二级土地市场(土地使用权转让市场)

建筑施工市场

一级房产市场

房产交易市场

二级房产市场

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二.房地产市场的分类
1.按地域范围划分 2.按房地产用途和等级划分 3.按房地产交易形式划分 4.按房地产购买目的划分 5.其他划分方式

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三.房地产市场的特征与功能
1.房地产市场的特征 (1)分散的地区性市场 (2)准市场 (3)权益的转让市场 (4)专业化的市场 (5)易于出现市场的不均衡和垄断

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2.房地产市场的功能
(1)配置存量房地产资源和利益 (2)显示房地产市场需求的变化 (3)指导供给以适应需求的变化 (4)指导政府制定科学的土地供应计划 (5)引导需求适应供给条件的变化

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四.房地产市场运行的一般规律
1.房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点: 第一,房地产使用市场确定的租金水
*资产需求的中心。 第二,两个市场在房地产开发部分有
连接。如果房地产开发量增加,房地产的 供给量也随着增加,这不仅会使房地产投 资市场价格下滑,而且也会使房地产使用 市场的租金水*下调。

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2.房地产市场的周期循环 (1)房地产市场的自然周期 P62

供给增长率=需求增长率

下降
长期*均空置水*
B
上升

C D

要求:能对房地产 市场进行一定的分 析

A

E

图2-7 房地产景气循环的各个阶段

(2)房地产市场的投资周期

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第五章 房地产开发项目的可行性研究
一.可行性研究的含义、目的和作用 二.可行性研究的工作阶段 三.可行性研究的内容 四.房地产开发项目投资与收入估算 五.房地产开发项目财务评价 六.房地产开发项目评估的不确定性分析

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一. 可行性研究的含义、目的和作用
1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前,对建设项
目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 2.可行性研究的目的
可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化,减少或避免投资决策的 失误,提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。

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3.可行性研究的作用
(1)是项目投资决策的依据。 (2)是筹集建设资金的依据。 (3)是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。 (4)是编制下一阶段规划设计方案的依据。

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3.可行性研究的精度
(1)投资机会研究:±30% (2)初步可行性研究:± 20% (3)详细可行性研究:± 10% (4)项目评估与决策:± 10%

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五. 房地产投资经济效果评价指标
1.房地产投资经济效果的表现形式
(1)开发投资 开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小 则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
(2)置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税
、权益增加这四个方面。

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五. 房地产投资经济效果评价指标
2.财务评价的主要技术经济指标
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系,分析、计算项目直 接发生的财务效益和财务支出,编制财务报表,计算评价指标,考察项 目的盈利能力、清偿能力以及外汇*衡等财务状况,据以判断项目的财 务可行性。(P172)
1)反映开发项目盈利能力的指标: (P167~178)
● 财务净现值( FNPV )或财务净现值比率( FNPVR ) ● 财务内部收益率(FIRR) ● 投资回收期(Pt 或 Pt’) ● 成本利润率 ● 成本收益率、 投资收益率

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三. 房地产投资经济效果评价指标
2.财务评价的主要技术经济指标
2)反映开发项目清偿能力的指标:(P174~177 )
● 借款偿还期 ● 利息备付率 ● 偿债备付率 ● 资产负债率 ● 流动比率 ● 速动比率

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3.计算实例
会用计算器计算,重点掌握 例5-11 P178 例5-12 P179

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